ITBI e IPTU em Bombinhas: as alíquotas, quem paga e quando

Em Bombinhas, o ITBI é de 3% e quem paga é o comprador. O IPTU é de 1% ao ano sobre o valor venal do imóvel construído e de 1,5% sobre o terreno sem construção. As duas regras estão na Lei 88/1993, o Código Tributário do município.

Quanto é o ITBI em Bombinhas?

O ITBI incide quando o imóvel muda de dono por compra, permuta ou arrematação. Quem cobra é a cidade onde o imóvel está, mesmo que o contrato seja assinado fora dela.

A alíquota depende de como a compra é paga e de onde o imóvel fica:

• 3% é a regra geral.
• 1% sobre a parte financiada e 3% sobre o resto, quando a compra entra no Sistema Financeiro de Habitação (SFH) com prazo mínimo de 60 meses.
• 1,5% para imóvel em Zona de Preservação Permanente.

O financiamento muda bastante a conta. Num imóvel de R$ 800 mil com R$ 500 mil financiados pelo SFH em 60 meses ou mais, são 1% de 500 mil (R$ 5 mil) mais 3% dos 300 mil restantes (R$ 9 mil): R$ 14 mil. Sem o SFH, 3% de 800 mil dão R$ 24 mil.

Até 23 de novembro de 2026: ITBI temporário de 2%

Até 23 de novembro de 2026, o ITBI de Bombinhas tem alíquota temporária de 2%, criada pela Lei Complementar 499/2026, com pagamento em parcela única. Os prazos são estes:

• Até 19 de novembro: pedir a DITBI (Declaração de Informações do ITBI) junto com a guia de recolhimento. Quem perde esta data perde a redução de vez.
• Até 23 de novembro: pagar. A guia vence em até 10 dias depois do lançamento e não pode passar desse dia.

Se precisar de outra guia, o pedido tem de ser feito antes de pagar a original e dentro do prazo. Quem financia pelo SFH ou compra em Zona de Preservação Permanente, que pela regra normal pagam menos de 2% na parcela financiada ou no total, deve confirmar com a Secretaria de Finanças qual alíquota se aplica.

Quem paga o ITBI, o comprador ou o vendedor?

O comprador. A lei põe como contribuinte quem adquire o imóvel ou o direito sobre ele; na permuta, cada lado paga sobre o bem que recebe. O vendedor não fica de fora por completo: se a transmissão acontecer sem o imposto pago, ele responde junto, e o escrevente do cartório também.

Não confunda com o laudêmio. É outra cobrança, cobrada em imóvel da União, como o terreno de marinha, e quem recolhe é o vendedor. A conta está em terreno de marinha em Bombinhas.

Sobre que valor o ITBI é calculado?

O Código de Bombinhas diz que a base é o valor venal do imóvel no momento da transmissão, estimado pela Secretaria de Finanças com a planta de valores do município ou, se der mais, por avaliação que considera os preços do mercado imobiliário da cidade, a localização e as áreas vizinhas.

Em 2022, o Superior Tribunal de Justiça fixou o Tema 1.113: a base do ITBI é o valor de mercado, não a base do IPTU, e o Município não pode arbitrar antes um valor de referência criado por ele. Pelo entendimento do STJ, vale o valor declarado da compra, que o Município só pode contestar em processo administrativo; em caso de discordância, a lei de Bombinhas prevê avaliação contraditória.

Quando o ITBI tem de ser pago?

Situação	Prazo
Escritura pública	Antes de lavrar a escritura
Instrumento particular	Até 30 dias da data do documento
Arrematação, adjudicação ou remissão	Até 60 dias do ato

A guia é gerada pela Secretaria de Finanças, e o comprovante pago vale 90 dias; depois disso, precisa ser revalidado. Sem ele, nenhum tabelião ou oficial de Registro de Imóveis lavra ou registra o ato: a escritura não sai sem o imposto. Bombinhas tem cartório de notas, e o Registro de Imóveis fica em Porto Belo: os endereços estão em serviços públicos em Bombinhas.

Antes de fechar, peça também a certidão negativa de débitos do imóvel na Prefeitura, para saber se ele carrega dívida com o município.

Existe isenção de ITBI?

O Código Tributário de Bombinhas não prevê isenção de ITBI para o primeiro imóvel. O imposto não incide na usucapião nem quando o imóvel entra no capital de uma empresa ou passa adiante numa fusão ou incorporação, salvo se a empresa que recebe tiver como atividade principal vender ou alugar imóveis.

Quanto é o IPTU em Bombinhas?

O IPTU é anual e cabe ao proprietário, ao titular do domínio útil ou ao possuidor. O promitente comprador que já recebeu a posse também responde. O fato gerador é 1º de janeiro: o imposto do ano é calculado pela situação do imóvel nessa data.

A base é o valor venal, montado pela tabela de valores de terreno e de construção do município e atualizado todo ano. O Código não muda a alíquota pelo uso, residencial ou comercial, nem pelo valor do imóvel. Para o Código, imóvel com construção paralisada ou em andamento é classificado como terreno.

Situação	Alíquota do IPTU
Terreno com construção	1,0% ao ano
Terreno sem construção	1,5% ao ano
Área livre maior que 50 vezes a construída (fora gleba)	0,8% ao ano

Casa de veraneio tem isenção de IPTU?

Pela letra da lei, não. As isenções do artigo 18-A valem só para imóvel habitado pelo próprio contribuinte:

• 100% para imóveis com área até 500 m² e edificação até 150 m², com renda familiar até 2,5 salários mínimos.
• 80% para aposentados, pensionistas e pessoas com deficiência que importe em invalidez permanente, atestada pela Junta Médica Municipal, com renda familiar até 3,5 salários mínimos e residentes há mais de 5 anos no município.
• 50% para imóveis com área até 1.000 m² e edificação de até 300 m², com renda familiar até 3,5 salários mínimos, ou para imóveis recebidos de herança com área até 300 m² e renda familiar até 2,5 salários mínimos.

O pedido se faz todo ano, até 31 de maio, e nenhum desses benefícios vale para imóvel usado com fim comercial. A casa de quem mora em outra cidade não é imóvel habitado pelo próprio contribuinte, e por isso fica fora. Na cidade isso não é exceção: o Censo 2022 contou mais domicílios de uso ocasional do que ocupados.

E a taxa de coleta de lixo?

Além do IPTU, o dono de imóvel construído paga a taxa de coleta de lixo, também lançada todo ano pela Prefeitura em nome do contribuinte. É tributo separado, e a lei proíbe qualquer desconto sobre ela. Como funciona a coleta na cidade está em água, esgoto e lixo em Bombinhas.

Para o resto da compra, veja como escolher uma construtora em Bombinhas; se quem compra é argentino, há o guia em espanhol comprar un departamento en Brasil. Esta página reúne o que diz a lei. O cálculo do seu caso, sobretudo com financiamento, permuta ou empresa no meio, é trabalho para um contador ou advogado.

Perguntas rápidas

Quanto é o ITBI em Bombinhas? 3% do valor do imóvel na regra geral. Na compra pelo SFH com prazo de 60 meses ou mais, é 1% sobre a parte financiada e 3% sobre o resto; em Zona de Preservação Permanente, 1,5%.

Quando o ITBI precisa ser pago? Antes da escritura pública, ou em até 30 dias se o negócio for por instrumento particular. O cartório não lavra nem registra o ato sem o comprovante, que vale 90 dias.

Bombinhas tem isenção de ITBI para o primeiro imóvel? Não. O Código Tributário de Bombinhas não prevê isenção de ITBI para o primeiro imóvel.

Casa de veraneio tem isenção de IPTU em Bombinhas? Pela letra da lei, não. As isenções do artigo 18-A exigem imóvel habitado pelo próprio contribuinte, e a de 80% exige ainda residência há mais de 5 anos no município.

Até quando se pede isenção de IPTU em Bombinhas? Até 31 de maio, todo ano, no exercício em que o imposto é lançado.

A taxa de coleta de lixo faz parte do IPTU? Não. É um tributo separado, lançado todo ano para o imóvel construído, e a lei proíbe dar desconto sobre ela.