Terreno de marinha em Bombinhas: o que muda no imóvel de frente para o mar

Terreno de marinha é a faixa de 33 metros contados para dentro da terra a partir da linha da preamar-média de 1831. Dentro dela o dono do terreno é a União, e quem compra não recebe a propriedade plena: recebe o direito de usar, com uma conta que se paga todo ano e um percentual devido quando o imóvel muda de mãos.

A régua é a maré de 1831, não a de hoje, e isso está escrito assim no Decreto-Lei 9.760/1946. A mesma lei alcança a costa marítima e o contorno das ilhas onde a maré se faça sentir, e define o que conta como influência da maré: oscilação de pelo menos 5 centímetros no nível da água, em qualquer época do ano.

Bombinhas é uma península, com mar ao norte, ao sul e a leste, e divisa por terra com um município só. A definição da lei parte da linha de costa, e não do mapa de bairros da cidade. Se um imóvel específico está dentro da faixa, isso não se descobre olhando pela janela: quem responde é a matrícula no cartório e a Secretaria do Patrimônio da União, a SPU.

O que você compra quando o terreno é da União

A União mantém o domínio direto e o particular fica com uma de duas situações: o domínio útil, no regime de aforamento (também chamado de enfiteuse), ou a ocupação, regime em que a situação de quem usa o terreno é inscrita na SPU.

Vale saber a diferença antes de assinar qualquer coisa, porque uma delas dá menos do que parece. O artigo 131 do mesmo decreto é direto: a inscrição e o pagamento da taxa de ocupação não significam que a União reconheceu qualquer direito de propriedade do ocupante sobre o terreno. Em outras palavras, pagar em dia não converte ocupação em propriedade.

As três contas que aparecem

São três cobranças diferentes, e elas não incidem todas ao mesmo tempo. O laudêmio é da venda; foro e taxa de ocupação são anuais e cada um pertence a um regime.

Cobrança	Quanto	Quando incide	Onde está
Laudêmio	5% do valor atualizado do domínio pleno do terreno, sem contar as benfeitorias	Na transferência onerosa entre vivos, ou seja, na venda	Decreto-Lei 2.398/1987, art. 3o
Foro	0,6% do valor do domínio pleno, atualizado todo ano	Anual, no regime de aforamento	Decreto-Lei 9.760/1946, art. 101
Taxa de ocupação	2% do valor do domínio pleno do terreno, sem as benfeitorias	Anual, no regime de ocupação	Decreto-Lei 2.398/1987, art. 1o

Repare no detalhe que muda o tamanho da conta: nas duas cobranças que citam benfeitorias, o cálculo é sobre o terreno, e o prédio fica fora. Nem sempre foi assim. Até 2015 o laudêmio somava o valor das benfeitorias, e a Lei 13.240/2015 mudou a base para o terreno. Num prédio de frente para o mar, é a diferença entre a conta incluir a construção e a conta olhar só para o solo.

O valor em reais ninguém acerta de cabeça, porque ele parte do valor do terreno, que a SPU atualiza todo ano. E existe um caminho pronto para descobrir: por lei, a SPU calcula o laudêmio a pedido do interessado.

Quem paga o laudêmio é o vendedor, e isso está na lei

Este é o ponto que decide dinheiro na hora de fechar negócio, e ele não é matéria de opinião. O artigo 3o do Decreto-Lei 2.398/1987, na redação em vigor desde 2017, diz que a transferência depende “do prévio recolhimento do laudêmio pelo vendedor”.

Na negociação, é essa a referência: a obrigação de recolher está do lado de quem vende. Deixe o combinado por escrito na proposta, e não descubra o assunto na mesa do cartório.

Como descobrir se o imóvel está na faixa

Três conferências resolvem, e as três são de consulta, não de adivinhação:

1. A matrícula do imóvel, no Cartório de Registro de Imóveis. É o documento que descreve a situação jurídica do bem, incluindo o vínculo com terreno da União e o regime.
2. A consulta à SPU, que faz o cálculo do laudêmio quando o interessado pede.
3. A certidão da SPU exigida na escritura. Cartórios de Notas e de Registro de Imóveis não lavram nem registram escritura de imóvel da União sem essa certidão, que precisa declarar três coisas: o laudêmio recolhido, o transmitente em dia com as obrigações do imóvel e a transferência autorizada.

O terceiro item é o mais útil para quem compra, porque significa que a pendência não passa despercebida: sem a certidão, a escritura não sai. O negócio trava antes, e não depois de você pagar.

Dá para virar dono pleno do terreno?

Existe um caminho, e ele tem condições. A Lei 14.011/2020 acrescentou o artigo 16-I à Lei 9.636/1998: imóveis em regime enfitêutico cujo valor de remição do domínio direto esteja dentro do limite fixado em ato do Ministro de Estado da Economia têm, por procedimento simplificado, a remição do foro autorizada, e o domínio pleno consolidado em nome dos atuais foreiros que estejam cadastrados e em dia com as obrigações. Acima desse limite, a própria lei manda seguir pelo caminho da alienação, e o procedimento depende de ato que discipline as regras e o cronograma.

Traduzindo: quem tem aforamento, está regular e está abaixo do limite pode sair do foro e do laudêmio. Se o seu caso entra nessa porta, quem responde é a SPU.

Por que esse assunto pesa mais aqui

Bombinhas tem 35,1 quilômetros quadrados e passou de 14.293 para 25.058 moradores entre os dois últimos Censos, quase o dobro em doze anos, num território que não cresceu um metro. Onde a terra é finita, a orla é o produto, e é justamente na orla que a faixa dos 33 metros existe.

A cidade tem ocupação consolidada nessa faixa: o Canto Grande Mar de Dentro tem urbanização elevada nas terras de marinha e grande concentração de barcos de pesca. Ou seja, não é hipótese distante, é a paisagem.

Nada disso é motivo para descartar um imóvel de frente para o mar. É motivo para colocar o número na conta desde o começo, junto com as outras verificações que valem para qualquer compra aqui: as seis conferências de como escolher uma construtora em Bombinhas e a escolha de endereço em qual bairro é melhor para investir. Para entender a geografia que gera tudo isso, veja onde fica Bombinhas.

Uma ressalva honesta para fechar: esta matéria reúne o que está na lei federal, que é igual em Bombinhas e em qualquer ponto do litoral brasileiro. Ela não substitui a leitura da matrícula do seu imóvel nem a orientação de um advogado, e é isso que resolve o caso concreto.

Perguntas rápidas

O que é terreno de marinha? É a faixa de 33 metros medidos horizontalmente para dentro da terra, a partir da linha da preamar-média de 1831, onde a União mantém o domínio do terreno. Está definida no artigo 2o do Decreto-Lei 9.760/1946 e alcança a costa marítima, as margens de rios e lagoas até onde a maré se faz sentir e o contorno das ilhas na mesma condição.

Quanto é o laudêmio? 5% do valor atualizado do domínio pleno do terreno, excluídas as benfeitorias. A SPU faz o cálculo quando o interessado solicita.

Quem paga o laudêmio, o comprador ou o vendedor? O vendedor. A lei em vigor diz que a transferência depende do recolhimento prévio do laudêmio pelo vendedor.

O laudêmio incide sempre que o imóvel muda de dono? A lei cobra na transferência onerosa entre vivos, que é a venda. O enquadramento de cada situação quem faz é a SPU.

Como sei se o meu apartamento está em terreno de marinha? Pela matrícula do imóvel, no Cartório de Registro de Imóveis, e pela consulta à SPU. A medida da lei parte da linha de maré de 1831, então a distância que você mede hoje até a água não responde a pergunta.

Quanto se paga por ano? Depende do regime: foro de 0,6% do valor do domínio pleno, no aforamento, ou taxa de ocupação de 2% do valor do terreno sem as benfeitorias, na ocupação. Os dois são atualizados anualmente.