Comprar un departamento en Brasil siendo argentino: la guía completa

Un argentino puede comprar un departamento en Brasil sin visa, sin residencia y sin autorización especial, incluso entrando como turista. El único documento que hace falta es el CPF, el número de contribuyente brasileño, que se saca gratis en la Receita Federal o en un consulado de Brasil en Argentina. La ley trata al comprador extranjero de inmueble urbano igual que al brasileño.

Esa es la respuesta corta, y sorprende a mucha gente que da por hecho lo contrario. Esta nota explica el camino completo, para departamento listo para mudarse y para departamento comprado desde el pozo, que es como venden las constructoras.

Lo primero: la ley está de su lado

Conviene despejar el mito más común. En Brasil, el inmueble urbano no tiene restricción para extranjeros. Departamento, casa en la ciudad, local: se compra igual, viva o no en Brasil, tenga visa o no.

La restricción existe, pero es para otra cosa: el inmueble rural, con límites de superficie y autorización del INCRA por la Lei 5.709/1971. Campo es una historia. Un departamento frente al mar en Bombinhas es otra, y es la fácil.

El CPF, y por qué es más simple de lo que parece

El CPF es el equivalente funcional del CUIT: el número que identifica a la persona ante el fisco brasileño. Sin él no se firma la escritura ni se registra nada.

La buena noticia es que no hace falta viajar para sacarlo. Se puede pedir en un consulado de Brasil en Argentina, o directamente ante la Receita Federal. Es gratuito y no exige visa ni residencia previa. Con el CPF y el pasaporte, la persona ya está habilitada a comprar.

Si el comprador no va a estar en Brasil el día de la firma, la salida habitual es dejar un apoderado con poder específico. Ese apoderado, además, es quien después cumple obligaciones fiscales si el departamento se alquila, así que conviene elegirlo con criterio y no por conveniencia del momento.

Departamento listo para mudarse

Es el camino más directo: se elige, se revisa, se firma, se registra.

Lo que se revisa antes de firmar es siempre lo mismo, y es corto:

1. La matrícula actualizada del inmueble en el Cartório de Registro de Imóveis. Es la partida del departamento: dice quién es el dueño real y si hay hipoteca, embargo o juicio encima. Pedirla emitida hace pocos días, no una copia vieja.
2. El habite-se, que es el acta de la municipalidad confirmando que lo construido corresponde a lo aprobado. Sin él, el departamento tiene problemas para financiarse, escriturarse y revenderse.
3. Las deudas que siguen al inmueble: IPTU (el impuesto municipal) y expensas. En Brasil esas deudas acompañan al bien, no a la persona que las generó.

Nada de esto necesita gestor: son documentos que el vendedor entrega y que cualquier comprador puede pedir.

Departamento desde el pozo, y el número que lo cambia todo

Comprar en construcción es lo más común cuando se compra a una constructora, y en Brasil tiene una protección legal fuerte que conviene conocer, porque es la que separa un lanzamiento serio de una promesa en papel membretado.

Por la Lei 4.591/1964, la constructora solo puede vender unidades después de registrar la incorporación en el Cartório de Registro de Imóveis. Antes de ese registro no puede vender, ni reservar, ni firmar precontrato. La propia ley trata el incumplimiento como contravención penal.

En la práctica, esto le da al comprador una verificación de cinco minutos: pedir el número de registro de la incorporación y confirmarlo en el cartório. Si el número existe, el emprendimiento está regularizado y el terreno, el memorial y las unidades están todos registrados. Si el vendedor esquiva la pregunta, esa también es una respuesta.

Vale conocer también el resto de la ficha técnica de la constructora: registro de la empresa y del responsable técnico en el CREA o en el CAU, la ART o el RRT de la obra, y el alvará de construcción. El paso a paso completo está en cómo elegir una constructora en Bombinhas, que está en portugués pero se lee bien con el traductor del navegador.

Frente al mar: qué es un terreno de marinha

Este es el punto que casi ningún artículo le explica al comprador extranjero, y saberlo antes evita una sorpresa al final.

En Brasil, la franja de 33 metros contados desde la línea de marea alta de 1831 es lo que se llama terreno de marinha, y ahí la Unión mantiene el dominio directo. Quien compra recibe el dominio útil o la ocupación, no la propiedad plena. Como Bombinhas es una península, hay edificios frente al mar en esa franja.

¿Qué significa en plata? Dos cosas concretas:

• Laudêmio: 5% del valor actualizado del terreno, sin contar las mejoras, en la transferencia onerosa entre vivos. La ley pone la obligación de pagarlo del lado del vendedor, así que es un punto a dejar por escrito en la negociación, no a descubrir en la escribanía. La propia SPU calcula el monto a pedido del interesado.
• Una tasa anual: foro de 0,6% del valor del dominio pleno, en el régimen de aforamento, o tasa de ocupación de 2% del valor del terreno, sin las mejoras, en el régimen de ocupación.

La Lei 14.011/2020 abrió además una puerta de salida: quien tiene aforamento, está registrado y al día puede pedir la remición del foro y consolidar el dominio pleno, siempre que el valor esté dentro del límite que fija el Ministerio de Economía. Quien responde si su caso entra ahí es la SPU.

Nada de esto es motivo para descartar un departamento frente al mar. Es motivo para preguntar antes: la matrícula dice si el inmueble está en terreno de marinha, y con esa respuesta el número entra en la cuenta desde el principio.

El dinero: cómo entra y cómo vuelve a salir

Otro mito que conviene desarmar. Para una persona física que compra a nombre propio, el registro RDE-IED en el Banco Central no es obligatorio.

Lo que sí importa, y mucho, es que el dinero entre por cambio formal y documentado. Esa documentación es la que después respalda la salida de fondos, ya sea al vender el departamento o al girar la renta del alquiler. Dicho simple: la plata que entra bien registrada, sale bien.

Si el departamento se alquila

Acá hay una buena noticia que suele contarse mal. El alquiler cobrado por un no residente tributa 15% de impuesto a las ganancias retenido en la fuente, y es tributación definitiva: no hay declaración anual que presentar en Brasil.

Y el detalle que cambia la cuenta: ese 15% se calcula sobre el neto, no sobre el bruto. Se descuentan el IPTU, las expensas y la comisión de la inmobiliaria. El DARF (la boleta) se emite con el CPF del responsable en Brasil, sea el inquilino, el apoderado o la inmobiliaria, nunca con el del propietario extranjero.

Si algún día se vende

Conviene tenerlo claro desde el día uno, porque afecta la cuenta de salida. La venta paga ganancia de capital de 15% a 22,5%, y acá va el dato que casi nadie publica: las exenciones y reducciones que tiene un residente brasileño no se aplican al no residente.

No es una mala noticia, es un número. Puesto en la planilla desde el principio, es simplemente parte del cálculo. Descubierto en el momento de vender, es un disgusto.

Y si la idea es quedarse

Para quien pasa de invertir a querer vivir, el camino es más corto de lo que se cree. Por el Acuerdo de Residencia del Mercosur, un argentino o un uruguayo pide la residencia temporaria de dos años directamente en la Polícia Federal, básicamente con documento de identidad o pasaporte y partida de nacimiento o de matrimonio.

Antes de que venzan los dos años se convierte en residencia por plazo indeterminado, acreditando medio de vida. La residencia habilita a entrar, salir, circular, trabajar y transferir recursos al exterior.

Preguntas frecuentes

¿Un argentino puede comprar un departamento en Brasil? Sí. El inmueble urbano no tiene restricción para extranjeros: se puede comprar sin visa, sin residencia y aun entrando como turista. Solo se necesita el CPF.

¿Hace falta vivir en Brasil o tener visa? No, para departamento no. La exigencia de residencia existe para el inmueble rural, por la Lei 5.709/1971.

¿Cómo saco el CPF desde Argentina? En un consulado de Brasil en Argentina o ante la Receita Federal. Es gratuito y no exige visa.

¿Qué reviso antes de comprar desde el pozo? El número de registro de la incorporación en el Cartório de Registro de Imóveis. Por la Lei 4.591/1964, la constructora no puede vender ni reservar antes de ese registro.

¿Qué es el laudêmio? Un monto de 5% del valor actualizado del terreno, sin contar las mejoras, que se paga al transferir un inmueble en terreno de marinha, la franja de 33 metros medida desde la línea de marea alta de 1831. La ley lo pone a cargo del vendedor. La matrícula del inmueble dice si aplica.

¿Cuánto se paga por alquilar el departamento? Un no residente tributa 15% retenido en la fuente, calculado sobre el valor neto: se descuentan IPTU, expensas y comisión inmobiliaria.

¿Necesito registrar la compra en el Banco Central? Para persona física que compra a nombre propio, el RDE-IED no es obligatorio. Lo importante es que el dinero entre por cambio formal y documentado.

Antes de firmar

Una aclaración honesta para cerrar: esta nota reúne el marco general y sirve para llegar preparado a la conversación, no para reemplazar a un profesional. Antes de firmar, un abogado debe leer el contrato y un contador debe armar la cuenta fiscal del caso concreto. Es plata seria, y esa consulta es barata comparada con el negocio.

Con eso resuelto, el resto es la parte linda. Si todavía falta elegir la zona, el perfil de cada barrio de la ciudad está en qué barrio conviene, y para conocer el lugar antes de decidir sirve cómo llegar a Bombinhas desde Argentina y qué aeropuerto conviene.